Szükségesnek tartom kicsit bővebben érinteni az ingatlan adásvétel témához kapcsolódóan ingatlan-nyilvántartási törvény által szabályozott két jogintézményt, ugyanis tapasztalataim alapján úgy látom, hogy a laikus és érintett közönség nem ismeri és nem is érti, hogy e két fogalom mit takar. Jelen cikk a legfontosabb ismérveket foglalja össze. A későbbiekben több cikkben is foglalkozom még a témával, több szempontból körbejárom még a problémát.

Adásvételi szerződés megkötése esetén abban az esetben, ha nem azonnal a szerződéskötéskor történik meg a teljes vételár kifizetése, e két megoldás valamelyikét alkalmazza az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd. Hogy melyiket, azt az eset összeg körülményeit gondosan mérlegelve kell megállapítani.

Mit jelent a függőben tartás ingatlan adásvétel esetén?

A függőben tartás azt jelenti, hogy az Eladó az adásvételi szerződésben feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a tulajdonjog Vevő javára bejegyzésre kerüljön, a felek azonban, tekintettel arra, hogy a teljes vételárat Eladó csak később kapja meg, kérik az illetékes földhivatalt, hogy Vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét tartsa függőben. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően az ügyvéd a szerződést benyújtja a földhivatalba, így a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem már másnap az ingatlan tulajdoni lapján széljegyzésre kerül a benyújtástól számított 6 hónapos időtartamra. A kérelem mindaddig széljegyen van, amíg Vevő a teljes vételárat ki nem fizeti és így Eladó hozzá nem járul a tulajdonjog bejegyzéséhez. Amint ez megtörténik, az eljáró ügyvéd benyújtja Eladó bejegyzési engedélyét, így Vevő tulajdonosként bejegyzésre kerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Hogy miért jó a függőben tartás a feleknek? Azért, mert a széljegy „fogja a tulajdoni lapot”, így az ingatlant sem újból eladni, sem megterhelni nem lehet, sőt, még végrehajtási jogot (pl. NAV) sem lehet bejegyezni a tulajdoni lapra. Ezért van az, hogy amennyiben az adásvétel vételára kiegyenlítése bankkölcsönből is történik, a bankok kizárólag a függőben tartást fogadják el az adásvételi szerződés tartalmi elemeként a tulajdonjog fenntartással szemben. Ami problémát jelenthet a függőben tartás esetén az az, hogy maximum 6 hónapig szerepel a széljegy a tulajdoni lapon, ezért ha valami miatt tovább húzódik az adásvétel, akkor más megoldást kell a feleknek keresniük. Probléma még a rangsorcsere, ha nem tehermentes az ingatlan, de ennek kifejtése meghaladja jelen cikk kereteit, ezért erre egy későbbi cikkben térek ki részletesebben.

Mit jelent a tulajdonjog fenntartás?

A tulajdonjog fenntartás egy teljesen más konstrukció. Szintén akkor alkalmazzuk, ha a vételár az adásvételi szerződés megkötésekor nem kerül teljes mértékben megfizetésre. Ebben az esetben az adásvételi szerződésben a felek a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését kérik, majd, mikor Eladó a teljes vételárat megkapta, akkor járul hozzá a tulajdonjog bejegyzéséhez úgy, mint a függőben tartás esetén. A fenntartás azonban nem széljegy, hanem teher, mely feljegyzésre kerül a tulajdoni lap III. rész bejegyzései közé. Ez azt jelenti, hogy nem „fogja a tulajdoni lapot”, tehát akár megterhelni, akár végrehajtást vezetni is lehet az ingatlanra, így a Vevőt ebben a tekintetben kevésbé védi, mint a függőben tartás. Ezért van az, hogy a bankok is a függőben tartást preferálják. Azért alkalmazzuk időnként mégis, mert akadnak olyan konstrukciók, illetve olyan Eladói/Vevői szándékok, amelyek miatt az adásvétel a szerződés megkötésétől számított 6 hónapnál később megy teljesedésbe, és Eladó semmiképpen nem akarja, hogy Vevő javára a tulajdonjog a teljes vételár megfizetését megelőzően bejegyzésre kerüljön. Ilyenkor nincsen más lehetőség, mint a tulajdonjog fenntartás.

Budapesten várom ingatlan adásvételi szerződést kötni kívánó ügyfeleimet az ügylet gyors és szakszerű lebonyolításával.
A menüben minden fontos információt megtalál a szolgáltatásokról, és az elérhetőségekről.

Üdvözlettel,
Janicsák Tímea ügyvéd

függőben tartás, ingatlan adásvétel, tulajdonjog fenntartás, ingatlan adásvétel ügyvéd

Ügyvédet keres adásvételi vagy ajándékozási szerződéshez?

Tekintse meg kedvező ingatlanjogi szolgáltatásainkat és keresse fel irodánkat!

5 nyomós érv amellett, hogy minket válasszon

Hogy miért válassza a Janicsák ügyvédi irodát ingatlan ügyleteinek és cégjogi ügyeinek lebonyolításához?

  • Professzionális ügyvédi szolgáltatás
  • Méltányos árak, megfizethető ügyvédi díjak
  • Barátságos mégis profi ügyvéd, aki Önt partnerként kezeli
  • Segítünk megérteni és szívesen elmagyarázzuk részletesen a szükséges lépéseket
  • Velünk egyszerű és hatékony ügymenet

boritek-ikon

Írjon nekem, ha kérdése van, vagy szeretne ajánlatot kérni!

11 + 1 =

telefon-ikon-ugyved

Szeretne inkább visszahívást kérni?

3 + 4 =