Az elővásárlási jog kérdésköre több esetben is előkerül az adásvételi szerződés kapcsán, ezért minden leendő ingatlan vásárlónak, vevőnek érdemes tudni néhány alapvető információt az adásvétel e különös neméről.

Elővásárlási jog sorrendje, avagy ki előz meg kit?

Az elővásárlási jog keretszabályait a Polgári törvénykönyv 6:221-223, valamint 226. §-i tartalmazzák.  Elővásárlási jog alapítható szerződéssel, vagy alapulhat jogszabályon. Fontos tudni, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéssel alapított elővásárlási jogot megelőzi. A szerződéssel alapított elővásárlási jog legtipikusabb esete az, amikor a társasházi alapító okirat a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonostársaknak a többi külön tulajdonra elővásárlási jogot alapít.

Ezért elengedhetetlenül fontos, hogy minden adásvételi szerződés megkötése előtt az eljáró ügyvéd eladótól megkapja a hatályos társasházi alapító okirat másolati példányát, hogy ellenőrizni lehessen, van-e ilyen elővásárlási jog. Ha van, a lemondó nyilatkozatokat be kell szerezni.

Elővásárlási jog és az osztatlan közös tulajdon

Jogszabályon alapul az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársainak elővásárlási joga. Ezt azért fontos megjegyezni, mert sokszor előfordul, hogy a vevő olyan ingatlant kíván megvásárolni, illetve az adásvételi szerződés olyan ingatlanrészre irányul, mely valamilyen oknál fogva osztatlan közös tulajdonban van. Ez előfordulhat akkor, ha például ikerház felet vásárol, és a két ikerház nem alakult társasházzá.

Továbbá előfordulhat akkor is, ha egy társasház valamilyen oknál fogva nem alakult társasházzá-vagy folyamatban van a társasházzá alakulása. Lehet olyan esetben is osztatlan közös tulajdon, ha egy telken két műszakilag teljesen elkülönülő, önálló felépítmény található, és a vevő az egyik lakóingatlant kívánja megvásárolni. Jellemzően osztatlan közös tulajdonban állnak a teremgarázsok.

Elővásárlási jog típusának szerepe az ingatlannyilvántartásban

Mindezen esetekben a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk áll fenn az eladni kívánt tulajdoni illetőségre vonatkozóan. Tehát az illetékes hivatal csak akkor fogja bejegyezni vevő tulajdonjogát a megvásárolni kívánt tulajdoni illetőségre, ha a tulajdonostársak aláírták az elővásárlási lemondó nyilatkozatokat, vagy amennyiben a jogosultak nem találhatóak, úgy a nyilatkozat részükre történő kipostázását igazoló ajánlószelvényt és az átvételt igazoló tértivevényt az illetékes hivatalba benyújtjuk.

Ez fontos különbség a szerződéssel alapított elővásárlási joghoz képest, mivel ez utóbbi esetben a hivatal nem tud az elővásárlási jogról, így a vevő tulajdonjogát akkor is bejegyzi, ha a jogosultat az adásvételi szerződésről nem tájékoztatták. Azonban nagyon fontos, hogy a jog megsértésével kötött ilyen adásvétel a jogosulttal szemben hatálytalan, tehát a jogosult érvényesítheti ezen jogát akkor is, ha Vevő a vételárat kifizette és a tulajdonjogát bejegyezték. Ezért nagyon fontos, hogy minden esetben, amikor elővásárlási jog áll fenn, a jogosult lemondó nyilatkozatát be kell szerezni, vagy a nyilatkozattételre fel kell hívni.